攸县永佳公租房住宅小区物业委托管理合同书

第一章  总则

    第一条本合同当事人

    委托方(以下简称甲方)：攸县住房保障服务中心

    联系电话：24259070 24222282

    受托方(以下简称乙方)：攸县鲲鹏物业管理有限公司

    联系电话：13657339811

   根据有关法律、法规，甲方公开招标，聘请乙方为“攸县永佳公租房住宅小区”(以下简称本物业)提供物业管理服务。经甲乙双方协商一致，订立本合同。

    第二条物业基本情况

    物业类型：共11栋多层公租房（其中3号、5号楼为“共有产权试点房”）。

    座落位置：攸县联星街道办事处永佳社区

    总建筑面积：55000平方米。

第二章  委托管理事项

    第三条  房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

    第四条  设施、设备的养护、运行和管理，包括：上下水管道、落水管、垃圾道、排烟道、共用照明、楼内消防设施设备。

    第五条  附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括小区内道路、住宅室外化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。

    第六条  绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

    第七条  附属配套建筑和设施的养护和管理，包括商业网点、文化体育、娱乐场所。

第八条  公共环境卫生，包括公共场地、房屋共用部位的清洁卫生，小区乱贴乱画的清理，垃圾的收集、清运。

    第九条  交通与车辆停放秩序的管理。

    第十条  维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

    第十一条  管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。

    第十二条  组织开展社区文化娱乐活动。

第十三条  物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护提出特约服务需求时，乙方可以接受委托并合理收费。

    第十四条  对物业使用人违反公租房管理规约（或《租赁合同》）及其他管理规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止和报告等措施，并协助甲方恢复被损坏设施。

    第十五条 其它委托事项

1．协助甲方收取房屋租金。

2. 负责智能管理系统、监控系统的维护与管理。

3. 对小区内公租房进行监督，保证不得新出现转租、转借、强占等现象。

4. 安全管理（含房屋安全、消防安全、治安安全）：每日必须进行安全巡查，每月填报一次巡查表，必须一户一信息。每季度对租户信息进行一次核对，杜绝出现新的转租转借或强占现象，核对情况上报公房管理所。

5. 房屋维修：乙方应先收集并现场核对维修信息，再上报公房管理所处置，并协调、配合对现场维修人员的施工。

6. 完成公房管理所交办的其它任务。

第三章  委托管理期限

    第十六条  委托管理期限为壹年，自2020年1月16日0时起至年2022年1月15日24时止。

第四章  双方权利义务

    第十七条  甲方权利和义务

    1．审定乙方拟定的物业管理制度；

    2．检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况；

    3．审定乙方提出的物业服务年度计划及季度计划、财务支出计划；

    4．在合同生效后向乙方提供物业服务用房；

    5．甲方负责收集、整理全部图纸、档案、资料，并于合同生效后向乙方移交；

6．协调、处理本合同生效前发生的前期遗留问题：

7．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的中修、大修计划并组织施工；

8、依据对乙方的物业服务考核结果及时拨付物业服务费。

    第十八条  乙方权利和义务

    1．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业服务制度，特别是应对突发事件的应急预案，应该责任落实到人；负责编制物业服务年度服务计划；

2.乙方自行聘请物业服务人员，并对聘请人员的安全负责。聘请人员要求：五官端正，身体健康，无残疾，无心脏病、高血压、冠心病及其他传染病，工作认真负责，无犯罪记录。其中水电工须持《电工操作证》或特种作业证。

    3．按本合同第十四条的约定，对物业使用人违反公租房管理规约（或《租赁合同》）及其他管理规定的行为进行处理；

    4．可选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的服务责任，转让给第三方；

    5．向物业使用人告知物业使用的有关规定，并负责监督；

6．建立健全小区内使用人信息（包括车辆）档案，但不得对外泄露。如因信息泄露对甲方或使用人造成损失，乙方应承担责任；如给甲方造成较大损失或严重不良影响的，甲方有权单方面解除本合同。

7．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

8．无偿协助公租房管理服务(包括但不仅限于协助收租、催租、清理、整顿，及时发现并阻止公房转租转借、强占公房行为)；

9．接受甲方组织的服务考核（含物业服务及协助公租房管理服务），物业费拨付与考核结果挂钩；

10．无偿受理租户提出的室内易损品更换（租户承担材料费用）； 

11、如为租户提供特约有偿服务，有偿服务价格应当合理。

12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业服务用房及物业服务的全部档案资料。

第五章  物业服务质量

    第十九条  乙方须按下列约定，实现目标管理。

    1．房屋外观：良好；

    2．设备运行：正常；

    3．房屋及设施、设备的维修、养护：完好率98％；

    4．公共环境：良好；

5．绿化：完好率95％：

6．交通秩序：良好；

7．治安协防：因管理原因造成的恶性治安案件发生率为O；

8．急修、小修：及时率95％；

9．物业使用人对乙方的满意率达到：80%以上

10.具体的物业服务标准和要求见附件。

 第六章  物业服务费用

    第二十条 物业服务费

该小区总计11栋多层住宅楼（其中3号、5号楼为“共有产权试点房”）总面积建筑面积55000平方米。物业服务费按3.2万元/月，每年：叁拾捌万肆仟元整(小写：38.4万元整)，每两月支付一次，实行先服务后付费方式（甲方根据乙方物业服务情况考核结果拨付）。

    第二十一条  物业服务费用主要用于以下开支：

    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；

    2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

    3、物业管理区域清洁卫生费用；

    4、物业管理区域绿化养护费用；

    5、物业管理区域秩序维护费用；

    6、办公费用；

    7、物业服务企业固定资产折旧；

    8、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

    9、法定税费；

    1 0、物业管理企业的利润；

    第二十二条：房屋、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，工程质量保修期内的维修由乙方负责协调承建商解决落实，保修期外按以下约定执行：

    1．房屋共用部位、设施设备、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；

    2．公用绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方承担。

    第二十三条  乙方对物业使用人的房屋自用部位（保修期外）、自用设备的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。 

第七章  人员配备

    第二十四条 物业服务人员配备不少于16人，其中项目经理1人，房管人员1人，水电工1人，秩序维护员（兼安全员）7人，保洁员6人。除保洁员外，其他人员均要开展安全巡查和协助甲方收租工作。

第八章  违约责任

    第二十五条  甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

    第二十六条  乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同：造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

    第二十七条  甲、乙一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付壹万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第九章  附则

    第二十八条  自合同签订之日起10日内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第二十九条 合同期内，乙方接受甲方考核（每两个月一次考核）。合同期满，服务表现优秀得到主管部门肯定，且物业服务满意率达到80%以上的，在同等条件下可以参加甲方的公开招标，甲方可以在招标条件中设置相应的加分条款。

第三十条  本公租房项目物业服务费包含了198户共有产权户（主要是3栋、5栋）的物业服务费，该198户实施不动产权发证后，甲方有权不再支付该198户的物业服务费。该部分物业服务费由乙方向该198户不动产权利人收取。

第三十一条  双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。签有补充协议的，必须在本合同上予以注明。

    第三十二条  本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

    本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十三条  合同期满本合同自然终止。合同期满日，乙方应无条件向甲方招聘的物业服务公司移交本物业管理的有关财物、档案资料。

第三十四条  本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

    第三十五条  本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。

    第三十六条  本合同一式四份，甲方执2份、乙方执2份（其中报县物业办备案1份），具有同等法律效力。本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方签章：                         乙方签章：  

 签字代表：                         签字代表：

年  月  日                         年   月   日  

攸县永佳公租房小区项目物业服务标准及要求

参照攸发改价【2018】26号文二级服务标准执行，具体标准如下：

(一) 综合管理服务标准

1、管理处设置

(1) 设置管理处。

(2) 办公场所整洁有序。

(3) 配置必备的办公用品。

（4）管理人员要求服装统一、挂牌上岗，仪表整洁规范。

2、日常管理与服务   

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）24小时受理使用人报修。

（3）对业主或使用人的投诉在二天内答复处理。

（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止并及时报告。

（5）建立财务制度，物业服务费的收支做到运作规范，账目清晰。

（6）建立完善的考核制度，有完善的考核计划和考核方案。

（7）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。

（8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（9）采取多种形式与租户进行沟通，每年沟通面不低于小区住户的70%。

（10）公开办事制度、办事纪律、收费项目（指除物业服务费以外的收费）和标准。

（11）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

（12）对公共区域设施设备进行一般性维修养护。

（13）无偿协助攸县公房管理所收租、催租、清理、清退，及时发现并阻止公房转租转借、强占公房行为。   

（14）无偿受理租户提出的室内易损品更换（租户承担材料费用）。

（15）维修工程质量验收合格率的回访跟踪服务。

（16）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

 (二) 公共区域保洁人员及清洁卫生服务标准

1、人员要求

（1）能正确使用各种保洁器材。

（2）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。

  2、清洁卫生服务标准

（1）楼内公共地面：每日清扫一次，每周拖洗一次，保持地面清洁。

（2）楼外公共地面、绿地、明沟：道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。

（3）单元内楼梯间扶手、栏杆、窗台：每周擦抹二次。

（4）天花板、公共灯具：每半年除尘一次。

（5）消防栓、标示牌、宣传栏等公共设施：每半月擦抹一次。

（6）楼外公共灯具、宣传栏等：每半月擦抹一次，表面无污渍。

（7）门、窗等玻璃：每一个月擦抹一次。

（8）天台、屋顶：屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。

（9）垃圾收集：居民自行投放至小区集中投放点，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

（10）垃圾厢（房）：垃圾厢（房）目视无破损，每周清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。

（11）化粪池：每年检查二次，如遇特殊情况应该及时向招标人报告。

（12）消毒灭害：每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

 (三) 公共区域秩序维护服务标准

1、人员要求

（1）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

（2）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。

2、门岗

(1) 主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，交接班记录。

(2) 对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

3、巡逻

(1) 白天巡逻次数不少于四次，夜间巡逻不少于二次，并有巡逻记录，重点部位应有特别标注。

(2) 遇到异常情况时，及时赶到现场，采取相应措施并及时报告管理处和相关部门。

4、车辆管理

(1) 地面、墙面设置简易的交通标志。

(2) 车辆停放有序，对乱停车辆进行及时引导和迁离。

 (四) 公共区域绿化日常养护服务标准  

1、草坪：绿地覆盖率80%以上；年普修三遍以上，切边整理一次以上；年除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%；发现病虫害及时灭杀；干旱、高温季节每周洒水三次以上，有积水及时排除。

2、树木

（1）乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。

（2）中耕除草、松土每年四次以上。

（3）施肥：每年普施基肥一遍。

（4）病虫防治：有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

（5）发生倒伏及时扶正、加固。

（6）草坪：以绿为主，植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露；树木：绿地保存率 100%，乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施基本完好。

(五) 公共部位、共用设备设施日常运行、养护、维修服务标准

1、公共部位

（1）房屋结构：每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关使用人，及时向招标人报告。

（2）门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，无玻璃、门窗掉落现场，门、窗开闭灵活并无异常声响。

（3）楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层剥落，面砖、地砖起壳、缺损，应及时向招标人报告。

（4）管道、排水沟：每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保持排水畅通。

（5）屋顶：每半年检查一次屋顶，发现屋面瓦片有断裂、缺损的或防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的应及时向招标人报告。

（6）围墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即向招标人报告；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。

（7）道路、场地等：每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。

（8）安全标志等：对危险部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

（9）休闲椅、室外健身设施等：每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。

2、公共照明

（1）及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。

（2）景观灯、节日彩灯等：保持灯具完好，亮灯率在98%以上。

（3）公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

3、消防设施设备

（1）消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。

（2）每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

（3）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

4、弱电系统

监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。