序号

指标名称

国标

质量标准

1

房屋及配套设施完好率

98%以上

1、编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施大、中修及维护保养计划，经业主审批后实施。

2、将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，由专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。

3、针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学地维护、保养，延长其使用寿命。

4、严格装修审批、登记、验收制度，对施工过程进行控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。

5、每年由专业技术人员对房屋及配套设施勘查、鉴定一次，根据勘查、鉴定结果，制定科学的维护保养方案并组织实施。

2

房屋设施及房屋小修、急修及时率

100%

1、以优质高效服务为宗旨，物业管理处设立服务电话和服务网站并向用户公开，实行24小时值班和首问责任制，受理各类小修、急修申报。

2、接到急修任务，维修人员10分钟内赶到现场并立即处理。小修任务两小时内及时完成；一般问题当班处理好；当班处理不了的问题对用户应有交待并继续负责处理。

3、根据发展中心配套设备、设施的特点，储备一定数量的常用备件，以备急用。

4、管理处主任（项目经理，下同）每周对小修、急修率执行情况进行检查和抽查。

3

设施设备返修率

1%

1、加强员工业务技能培训，提高维修技术。

2、实行分项目工程师负责制，有针对性地提高维修人员的专业技能。

3、维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核挂钩。

4

大、中修工程质量合格率

100%

1、工程全过程进行质量跟踪监督。

2、对工程质量进行分项检查，严格把好验收关，主要项目由公司组织验收。

3、工程材料的采购严格按照质量验收控制程序。

5

维修工程质量回访率

100%

1、实行回访制度，对用户申报的重大维修服务进行100%的回访。回访方式多样化，如上门回访、电话回访等。

2、用计算机建立维修回访档案。

3、管理处主任或副主任（项目副经理，下同）每季安排对用户专访，各部门主管每月随机专访用户，管理处员工日常随机走访用户。

6

绿化完好率

97%

1、实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真吸取用户意见，接受用户监督。

2、严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。

3、根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。

4、每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。

5、落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主任监督执行，以确保小区公共绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即修复。

6、公司质量部每月不少于1次的现场检查与考核。

7

清洁保洁率

99%

1、采用合理、科学的作业方式，给用户营造一个良好的工作环境。

2、垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。

3、定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、蟑螂、鼠害。

4、杜绝乱张贴现象。

5、管理员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。

6、加强环保建设的宣传工作，对破坏环境卫生的行为及时制止。落实责任人分区保洁，实行巡查制度，做好记录。

7、实施“零干扰”工作方式，将保洁工作寓于“隐形服务”之中。

8

机电设备完好率

中小型95%以上、大型99%以上

1、把主要机电设备（如电梯、中央空调等）分包或由业主直接发包给专业公司进行维护保养，并对专业维保公司的工作全过程进行严格监督。

2、主要机电设备的日常巡视维护由各系统责任人负责，同时加强技术人员的专业培训，保证主要机电设备完好率达到100%。

3、配备专业工程技术人员，所有人员全部持证上岗，实行24小时值班制，发现问题及时处理。

4、利用设备自身的监测、控制、诊断功能，正确使用、精心保养、定期维护好设备，保证设备安全、优质、高效运行。

5、制定各系统应急处理方案。

9

化粪池、雨水井、污水井完好率

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主任监督执行，以确保沟渠井完好，并定期疏通、清理，保证完好率达到100%。

10

公共设施完好率

95%

落实责任人进行维护，实行巡查制度建档记录，管理处主任监督执行，以确保设施完好，美观清洁。

11

路灯亮灯率

99%以上

1、实行维修管理人员、保安两条线巡视检查制度，发现问题及时处理。

2、维修保养责任到人，实行量化考核，日常保养与定期检修相结合。

3、根据路灯型号、规格，储备一定数量的备用件。

4、落实责任人，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主任监督执行，以确保路灯完好无损、正常使用并进行定期清洁、养护。

12

治安案件发生率

1 ‰

1、充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时保安巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。     

2、成立应急小分队，处理应急事件。                         

3、建立发展中心施工人员档案，并与施工单位签订《治安责任书》，对进入管辖区域的经营、施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。对进入的施工人员实行“登记准入”制度，对进入或搬出物品实行“查验放行”制度。

4、落实保安岗位职责，明确责任区域。         

5、严抓保安员政审关，对保安员实行准军事化管理，加强对保安员的培训和考核。  保安员经培训考核后方能上岗，每周训练2次，每次不得少于45分钟，以保障队伍的素质和状态。

6、对保安员工作进行严格检查；落实保安岗位职责制，明确责任，实行人防与技防相结合，24小时电视监控，确保小区的安全。

13

消防设施完好率

100%

落实责任人，实行巡视制度并建立档案；管理处经理监督执行， 定期维护维修，以确保消防设施完好无损，正常使用。

14

火灾发生率

1‰以下

1、实行义务消防员制度，根据实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。            

2、实行24小时消防值班制度。

3、消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。

4、装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。

5、充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。   

6、管理处全员定期进行培训和演习，加强宣讲，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理，确保小区消防安全。

7、消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。

8、建立维护管理人员和保安员双轨巡查制度，发现问题及时处理。

15

违章发生率及处理率

发生率1‰

处理率95%

1、严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。

2、利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。   

3、通过用户手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得用户理解和支持，从而避免和杜绝违章现象的发生。               

4、实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。

16

维修服务回访率

对进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足业主/物业使用人的需要，保证回访率达到80%。

17

有效投诉率与处理率

有效投诉率1%

处理率95%

1、以“业主至上、服务第一”为服务准则，竭诚为业主提供一流的服务。

2、加强与业主/物业使用人沟通，了解业主/物业使用人的愿望和要求，满足业主需求。                             

3、设立24小时投诉电话和服务网站。

4、实行首问责任制，接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。

18

管理人员专业培训合格率

80%

1、精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。

2、建立培训考核制度，对员工分别进行入职、在职及调职培训，并予以考核；对于特种作业、有行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核；确保培训合格率100%，对不合格者予以淘汰，保障员工的素质

3、有计划选送骨干参加相关政府部门和社会培训机构专业培训。

4、鼓励员工通过多种形式进行自我培训和提高。

19

停车场、单车棚、道路完好率

95%

1、指定专人对停车场、道路标识系统进行维护，按规定巡视检查，维护保养记录建档备查。

2、利用停车场管理系统实现车辆全封闭自动化管理，有效控制外来车辆进入地下停车场。

3、制定停车场管理规定，指定人员对停车场及配套设施进行巡视检查、定期保养，发现问题及时处理。

4、落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录并由管理处经理监督执行，以确保设施完好，方便使用。

20

物业管理服务满意率

95%

1、每半年做一次用户意见调查，将征询到的住处进行统计表分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。          

2、物业管理处主任每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。

  3、建立以“客户为中心”的质量管理体系，全面提升管理品质。

4、设立24小时服务、服务网站及主任信箱，接受请示和意见。

5、实行“首问责任制”，对各类请示或投诉，及时记录和跟踪处理。

6、满意率评价结果与管理人员效益工资和主任的业绩评价挂钩。                                    

序号

项    目

时间   间隔

内      容

1

地基基础

半年

检查地基有无超过允许范围内的不均匀沉降。       

检查基础有无开裂、破损，勘脚有无破损。

每季

适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其房屋内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

每年

检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

2

承重结构

梁

每季

检查有无变形、裂缝、腐蚀。

每年

检查整体结构性能是否完好。

板

每季

检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。

每年

检查整体结构性能是否完好。                       

柱

每季

检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。

每年

检查整体结构性能是否完好。

承重墙

每季

检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。

每年

检查整体结构性能是否完好。

金属构件

每季

检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。

每半年

对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。

每年

聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。

备注：1、加强酷暑、暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。         

2，根据检查的结果进行必要的维护。

3

非承重墙

每月

检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

每年

检查墙体结构性能是否完好。

4

屋面防水涂层、采光玻璃

每周

清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。

检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。

检查屋面有无积水。

检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复。

检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。

发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。

检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。

每年

全面修补隔热层板，重新勾缝。

检修屋面防水层。

检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。

检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。                                    

备注：每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。

5

楼地面

每季

检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。

检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。

更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。

对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。

对木地板（如有）进行打蜡处理。

每年

检查楼地面结构功能的完好性。

6

楼梯

每半年

检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏的地砖。

修复空鼓的地砖。

每年

油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。

对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

7

公共通道

每周

检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。

公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。

检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异常及时处理。

每半年

检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏、空鼓的地砖。

每年

油漆扶手、金属支架的护栏网。

对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

8

内墙面

涂料、石土质块材

每月

修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。

处理内墙面变色现象。

处理内墙面局部渗漏。

更换破损的石土质块材。

每季

处理内墙面大面积渗漏。

对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。

9

外墙面

喷涂饰面、玻璃、石土质块材

每周

修补涂料饰面破损、脱落部分。

更换破损的外墙饰面玻璃。

更换破损的石土质块材。

清洗外墙饰面人为造成的污染部分。

★每半年

清洗外墙1次。

结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。

处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。

每年

雨季时期对用户进行密封维护检查，杜绝雨水入侵。

对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。

根据需要，暴雨等恶劣天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。

备注

外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。

更换外墙饰面应按原设计要求进行。

10

吊顶

每周

检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。

每月

加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。

11

门窗

每月

检查门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐朽、有无变形、生锈。

门转轴或磨擦磨损部位加润滑油。

检查（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

每半年

更换门窗的易磨损部件。

12

地下室

每周

检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。

序号

项 目

时间间  隔

内         容

1

石材、路面路基

每周

按要求养护各类石材。

检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。

检查路基有无塌陷、路面有无积水。

发现异常及时处理或修复。

2

路灯及线路

每日

检查灯具完好情况，即坏即修。

每周

检查玻璃灯罩有无破损。

有无金属灯架松脱现象。

3、灯口、灯棚有无损坏。

每季

检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。

金属灯架有无锈蚀。

发现异常即时处理或修复。

每半年

油漆灯具支架。

检查路灯线路有无老化现象。

油漆灯具线管一次。

3

停车场（库）

每日

检查路面有无积水。

检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。

检查车道灯有无损坏。

检查行车指示标志是否正常。

发现异常即时处理或修复。

每月

检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

限速牌、指示牌是否齐全、完整。

检查挡车器是否正常。

4

沟渠地井

每周

检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。

检查雨水篦有无异常。

每季

检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。

检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。

检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。

井盖及雨水篦刷漆。

检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。

5

山体亭阁园林小品

每周

全面清洁休息亭阁建筑、坐椅、健身器材。

检查有无破损，如有异常及时修复。

检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。

6

围墙

每周

保证结构完好，发现问题及时处理。

每年

油漆护栏。

7

公用标志设施

每周

保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。

检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。

每半年

检查完好程度，加固。

8

垃圾中转站

每周

检查有无损坏，发现问题及时处理。

9

地下管网

每半年

建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并作好记录。发现共用供热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。

供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进行公告。

建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。

检查管道保温层、阀门有无损坏，管网支架完好率达100%。

检查或更换管网，管道刷漆，发现异常及时修复。

项目

时间

次数

内  容

变压器

每周

1

1、检查外观是否完好，有无异常响声。

2、检查温控器标示是否正常，超温时风机能否正常启动，风机运行是否正常。

3、变压器电压，电流是否在额定范围内。

4、清理、清洁。

每年

1

1、检测接地电阻，各接线装置坚固。

2、检测变压器线圈绝缘电阻。

3、坚固螺丝并有防松措施，检查变压器松绑并扎固。

4、清理灰尘。

配电柜、动力柜

每天

1

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三项负荷是否平衡，有无异常声响。

3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

4、检查开关是否在正确位置，表示是否清楚。

5、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。

6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。

每月

1

1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。

2、若有过载现象应更换容量大的配电设备。

一年

1

1、重复处述检查。

2、检测接地电阻。

3、测试过流保护装置、联锁装置是否正常。

照明器具

每天

1

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，有无异常声响。

3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响情况。

每月

1

1、重复上述内容。

2、调整亮度，节约能源。

3、更换过热配件，避免短路现象。

4、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。

供电线路

每周

1

1、清洁卫生。

2、检查敷设环境有无积水、杂物。

3、供电电缆标示是否清晰、脱落。

每月

1

1、重复上述内容。

2、检查线路有无过热现象。

3、检查进出线路接线装置是否完好。

每年

1

1、重复上述内容。

2、检测线路绝缘电阻。

3、金属支架、电缆套涂防锈漆或沥青。

项目

时间

内         容

生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵

每天

1、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。

2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。

3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。

4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。

5、检查水位深度指示是否清晰。

6、发现故障隐患及时处理。

7、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。

生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵

每月

1、重复上述检查。

2、生活供水的主、备用泵进行手动切换实验并记录。

3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水实验。

4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。

每年

1、电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常响声，则更换同型号规格轴承。

2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。

3、检测电机接地电阻。

4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。

5、更换磨损的水泵轴衬套。

6、性能测试。

水箱、水池

每周

1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。

2、打开排污阀排污。

3、检查进水浮球阀并作手动进水实验。

4、检查水质情况，检测水的PH值和含氯量。

5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。

每月

1、重复上述内容。

2、按规定比例按时投放消毒药品。

每季

清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。

每半年

1、送水样至县卫生防疫站进行水质化验，并向业主提供水质化验报告，水质化验符合国家颁布的卫生标准。

2、各类金属构件及管道作防锈处理。

给水井、雨水井、污水井

每周

1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。

2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确

半年

1、重复上述检查。

2、清理污水井、雨水井、化粪池、疏通下水管道。

3、各类井盖及金属构件刷漆。

供水、采暖、供热管网

每周

1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。

2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。

3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。

每季

1、重复上述内容。

2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。

3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。

每年

1、重复上述内容。

2、检查修整全部管架。

3、管道及支架除锈刷漆。

4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。

5、管道内部清洗、作防腐处理。

6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。

7、各类阀门丝杆上油作防绣处理。

项目

时间

次数

内  容

空调主机

每年供冷（热）季节机组启动前记录

1

1、检查制冷剂液位和油面。

2、检查加热器和变频压缩器。

3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能。

4、检查调整微电脑控制中心的设定值。

5、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数。

6、根据运行记录，分析处理机组问题。

运行期间

1

1、检查机组各项运行参数的情况，调整安全控制装置。

2、检查控制装置的运行。

3、检查制冷剂液位和油位。

4、检查润滑系统的运行。

5、检查回油系统。

6、检查电机和启动期的运行。

7、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。

8、每月进行一次泄露检查。

9、记录和报告有需要更换的零配件。

10、冷却电机轴承打油/更换油承。

11、高/低压控制检测/修理/更换。

12、空调机组检测/修理/更换零配件。

13、冷凝器清理沉积物质。

14、电气装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。

15、控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。

每年制冷（热）期结束停机期间

1

1、检查压缩电机组件的各项环节。

2、检查压缩机润滑系统。

3、执行各项正确操作系统，检查电机启动器。

4、检查控制面板，确定各操作状态是否正确。

5、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。

6、检查系统的泄露、制冷剂并给予正确的处理方法。

冷却冷冻泵

每天

1

1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。

2、泵体盘根处滴水是否符合要求。

每季

1

1、检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用情况。

2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。

每年

1

1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。

2、检测电机接地电阻，并记录。

3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。

4、更换水泵轴衬套，重新加装填料。

5、泵壳、泵体清锈刷漆。

冷却塔

每天

1

1、检查水阀、浮球阀是否正常。

2、观察电流、电压及布水器的运行情况。

每季

1

1、重复上述检查。

2、进行水处理。

3、检查电机皮带是否正常。

4、清洗冷却塔塔体。

每年

1

1、清洗填料，更换脱落的布水器。

2、更换磨损严重的皮带。

3、检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。

4、更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。

5、更换各类标示。

风机盘管

每周

1

1、观察风机是否正常运行，有无异常声响。

2、空调开关及电磁阀工作是否正常。

每季

1

1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水。

2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。

每年

1

1、检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。

2、清洗接水盘。

3、清洗回风口、出风口、过滤网。

4、盘管风机轴承加注黄油。

每班检查内容

1、检查压力表显示是否正确，并冲洗压力表存水弯一次。

2、检查各泵、风机运行是否正常，电机有无发热现象。

3、检查各处阀门开、启是否正确。

4、检查各管路有无跑、冒、滴、漏现象。

5、每班必须对安全阀做手动排泄试验。

6、检查控制屏各参数显示与就地仪表显示是否一致。

7、检查燃气压力及流量是否正常

每周检查内容

1、检查清理燃烧机喷嘴，点火棒及扩散盘，剔除其表面垢和积碳。

2、检查清理燃烧机风门、鼓风轮。

3、对水处理设备进行一次全面检查，并对生水进行化验。

4、检查并清理电眼的灰尘。

5、对于燃机锅炉，应对燃机管路进行一次排水。

每月检查内容

1、清洗日用油箱一次。

2、检查清洗油过滤器或气过滤器一次。

3、检查、清洗电磁阀一次。

4、清洗热传感器一次。

       每年检查维修保养内容

1、对压力表、安全阀、压力控制器、温度计、热传感器进行一次调校。

2、打开人孔，检查锅炉受热面是否有积垢现象，如有，则进行一次煮炉。

3、打开前后烟箱门，检查烟管是否有积炭、积灰。如有，必须进行清理。

4、更换同规格型号的油嘴。

5、对自控系统进行一次全面检查，并对各保护进行一次全面试验。

每两年

1、对锅炉内、外部进行一次全面检查。

2、进行一次水圧试验。

项目

时间

内         容

电梯设备

每天

1、清洁卫生。

2、轿厢照明是否正常。

3、控制盘指示层、指示灯是否正常。

4、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，5、机房室温是否符合要求，运行是否有异常和振动。

6、检查曳引机减速箱油位是否符合要求。

7、检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。

每周

1、检查并拧紧各接线端。

2、检查安全装置，并做好记录。

3、轿箱上不锈钢油。

4、检查轿箱照明及风扇。

每半月

1、对各安全装置清洁检查，并运行调整。

2、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。

电梯设备

每月

1、测试各装置安全回路的电器操作。

2、检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。

3、检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况

每季

1、检查各钢丝绳张力是否平衡，有无破损断股现象。

2、检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。

3、检查各层标记是否清晰。

4、检查安全装置工作是否正常。

每年

1、对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。

2、对各活动部件换油润滑。

3、做好维修保养记录。

4、由技术监督局等相关部门按国家有关标准对电梯、扶梯进行年度检查。

项   目

时间

内           容

摄像机

显示屏

周

清洁除尘。

检查外观完好情况。

季

线路整理。

检查各视频及音频接头。

每年

检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。

线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。

检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

计算机和监视器

每月

主机、显示器及打印机清洁除尘。

检测UPS工作情况是否正常。

检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

每半年

清洁主机内部灰尘。

数据整理和备份。

计算机数据整理、内部测试。

录像机

每周

清洁除尘。

检查外观完好情况。

每月

检查录制标准。

测试各功能键的工作情况。

每半年

检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

画面分割器、切换器和AD主机

每周

清洁除尘。

检查外观是否完好。

检测连接线路的牢固程度。

每季

测试各功能键的工作情况。

每半年

线路整理，功能测试。

控制器及红外线探测器

每月

1、控制器清洁除尘。

2、测试红外线探测器的工作情况。

每半年

1、检查各连接线是否牢固、完好。

警笛和警灯

每季

1、检查报警系统警笛和警灯的工作情况。

停车场管理系统用计算机

每月

1、主机、显示器等设备清洁除尘。

2、检测UPS工作情况是否正常。

3、检测连接接口。

4、内部数据整理和备份。

烟雾、温度等探测器

每日

1、检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。

2、检查是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。

每半年

1、重复上述检查。

2、每消防区域抽样模拟实验探测器是否正常反应报警。

每年

1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。

2、进行探测器模拟实验，有故障或性能不稳定的及时处理。

3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。

4、对所有探测器分批清洗、烘干、检测。

报警装置

每周

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，运行是否正常。

每年

1、更换损坏的报警装置。

2、手动实验报警装置是否联动，并及时处理故障。

3、检查接线是否松动、脱落。

消防控制主机

每日

1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。

2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。

3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。

每周

1、内部吸尘、清洁，并做好记录。

每月

1、对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。

每季

1、对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。

每半年

1、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。

2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。

3、对存在的故障予以处理。

4、测试系统接口信号是否正常。

5、软件数据备份。

6、测试系统接口模块、各种按钮的性能。

7、测试系统接地电阻。

8、测试各回路的对地电阻。

消防广播和背景音乐系统

每季

1、清洁设备。

2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。

3、在双休日用实际广播检测每层消防广播喇叭是否完好。

消火栓

每月

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好。

3、检查配件是否齐全。

4、检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。

每半年

1、消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。

2、对消防水带作防霉变处理。

喷淋、管网等

每周

检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。

每半年

1、更换失灵压力表。

2、放去管网污水，并实验。

3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。

4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。

5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。

排烟系统

每月

1、清洁卫生。

2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。

3、检查外观标示是否清晰。

每半年

1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。

2、观察消防演习时是否联动。

3、检查防排烟阀动作情况。

4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。

每年

1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。

2、风机外壳清锈、刷漆。

3、更换各类标示。

气体灭火系统

每月

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，有无泄露气体现象。

3、检查气压表的完好情况。

每半年

1、检查气瓶压力。

2、气瓶外壳除锈，刷保护漆。

3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。

监控系统

1、每天对摄像系统、监视器、摄像头等的外观及控制性能检查并作好记录。

2、各系统电脑外观、运行情况良好。

分类

项 目

要       求

清洁频率

室外部分

广场、小区道路等公共场所

地面无垃圾、纸屑、无明显泥沙、污垢，设施无污痕，每100平方米内烟头、纸屑平均不超过2个，无直径5厘米以上的石子。

至少每天清扫两次，每小时循环一次。

散水坡和排水沟

无明显污垢、泥沙，每50平方米烟头、棉签或纸屑在2个以下。

每天保洁在2次以上。

停车场、岗亭、自行车棚

无杂物、纸屑、污渍、玻璃无灰尘、棚上无垃圾。

每天清扫或清抹1次；每周冲洗1次；每月用清洗剂清抹1次。

遮阳板

干净、无杂物、无污渍

每月清抹1次

栏杆

干净光亮，无积尘、无乱张贴、无污迹。

每天清抹1次，每月用清洗剂清洗1次。

绿化带

无明显大片树叶、纸屑、塑料袋，地上无直径3厘米以上的石子，屋顶、阳台下每100平方米烟头或其他杂物在5个以内。

每天保洁3次以上。

垃圾池和垃圾箱

垃圾桶安放布局合理，清运及时，清运率100%，周围无污垢、积水，清运后及时清洗。

每日清运2次、清洗2次，每周用清洗剂清洗1次。

垃圾中转站（如有）

清运率100%，周围无明显污垢、排水畅通、无污水。

及时清运、每月清洗2次

污水、雨水排水井和沙井

排水畅通、无外溢、无异味，沙井内无烟头、纸屑，盖上无污垢。

沙井每周2次，污水、雨水井每周3次

公布栏、宣传栏、雕饰

无污迹、无明显积尘、无乱张贴。

公布栏、宣传栏每周1次，雕饰每月1次

水系

无纸屑、杂物、水无变色或异味。

每天保洁，每周换水1次

标识牌、路灯

干净光亮，无积尘、无乱张贴、无污迹。

每日保洁1次、每周用不锈钢油擦抹灯柱1次

化粪池、隔油池

进排畅通、无污水外溢。

每年清理2次

楼内部分

地面

无杂物、明显纸屑、污痕，每个楼梯、走廊烟头不超过2个，停车场不超过5个。

每日清拖2次，并实施工作日内8小时巡回保洁；每周清洗1次

墙面

光滑明亮，无杂物、无污渍、无水渍

每日清抹1次，并实施工作日内8小时巡回保洁；每周清洗1次

门窗、壁灯、壁饰、送风口、排烟风口、扶手、休息座椅、玻璃、消防设施、不锈钢制品和标识标牌等

干净、无尘、无污渍、无蜘蛛网

每日清抹1次，并实施工作日内8小时巡回保洁；每周用清洁剂清抹1次

天花板、天花灯饰

干净、无尘、无蜘蛛网

每周清扫2次，每月清抹1次

垃圾桶

干净，无杂物，无污渍，及时清空，无过夜垃圾，清空后及时清洗。

每日清抹2次，每周用清洁剂清抹1次

管道井及管道设备

干净、无灰尘、无蜘蛛网

管道井每月清扫2次，管道设备每月除尘1次

卫生间

要求专人管理，洗手台面、地面无积水、无污渍，无烟头、杂物，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，龙头水管洁具光亮洁净，纸巾洗手液等用品齐备。

每日用地面清洗剂清洗地面1次，日常随时用干、湿两把拖布交替擦拭地面以防止出现脚印及污迹；每日用洁厕剂清洗便池1次；每周用清洁剂清抹3次；上班时间每小时保洁1次，每次保洁时间控制在90秒以内；

屋面、雨篷

无杂物、垃圾、纸屑，排水畅通。

每周保洁1次

水池

无明显沉淀、污垢，无虫子。

每半年全面保洁1次

桌、椅、柜

干净、无灰尘、无污渍

每日清抹1次

窗帘

干净、无灰尘、无污渍

每月清洗1次

地毯

干净、无灰尘、无污渍

每周吸尘杀虫次数不少于1次，大型会议室在会议期间每天吸尘次数不少于3次，可视污染程度进行局部吸尘

垃圾收集、清运

每天定时收集垃圾，垃圾日产日清、密封存放，无乱倒、乱堆、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。

每日2次

消

杀

灭鼠

老鼠密度用粉迹法不超过5%，用鼠夹法不超过1%，鼠征阳性房间不得超过2%，楼道无明显鼠迹。

每季1次，堵鼠洞半年1次

灭蚊

蚊幼虫孳生每5000平方米不超过1处；积水中三龄幼蚊或蛹阳性率不超过3%；有蚊房间的蚊数不得超过3只；目视无明显蚊虫在飞。

草地和楼道等大面积1次/半月，垃圾池(箱、桶)每周1次，垃圾中转站每天用敌敌畏喷杀。

灭蝇

室内无苍蝇孳生地；室外每1000平方米，暴露的苍蝇孳生地不超过1处；蝇类孳生地三龄幼蚊或蛹检出率不超过3%。办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部分应达到基本无蝇。

1次/半月，垃圾池(箱、桶)每周1次，垃圾中转站每天用敌敌畏喷杀。

灭蟑螂

（1）室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过3％，平均每间房大蠊不超过5只，小蠊不超过10只；（2）有活蟑螂卵鞘房间不超过2%，该等房间有卵鞘平均数不得超过2只；（3）在蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%；（4）室外污、雨水井无明显蟑螂痕迹。

每月1次，污雨水井每半个月检查1次发现问题随时处理；化粪池半月喷杀1次。

分类

项目

要           求

修剪

乔木

主侧枝分布均匀数量适宜，各树形之间搭配协调。

无长枯梢、枯枝、病斑叶、虫咬叶、非季节性黄叶。剪口、锯口整齐，符合技术规范。

无枝叶妨碍交通及照明设施。

灌木

修剪造型后，各景点间比例协调，造型优美，花木形状有一定的意境，有动态感，有自然美。

花坛修剪层次分明，突出主题。

新生枝条的整体高度差不超过15厘米。

绿篱

修剪后绿篱轮廓清楚，棱角分明。

墙状绿篱修剪后侧面垂直，平面水平，无明显缺剪、漏剪，无崩口，脚步整齐。

每次修剪应不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝不超过5厘米。

片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。

草地

草地保洁率达99%以上。

绿化完好率达99%以上。

剪草留茬高4-6厘米，修剪平整美观，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。

障碍物处及梳头边缘用手剪补剪，无明显漏剪痕迹。

四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹。

现场清理干净，无遗漏草屑。

施肥

乔木

乔木叶色浓绿，生机勃勃。

无缺肥生长不良现象。

采用穴施法施肥。

每年施基肥2次以上

灌木

绿篱

非观花类灌木生长健壮，叶片嫩绿，不缺养分，不徒长。

观花类灌木，应花期开花，花朵硕大，颜色鲜艳。

大型灌木采用沟施法施肥。花丛施肥，先将肥料均匀洒在花丛表皮土壤上，然后将表皮土壤锄松，浇透水，使肥料充分溶解，渗人土壤。

早春或入冬前施有机肥或复合肥1次。

观型类花木每季度应施有机肥1次，根据长势情况，每月施一定量复合肥作追肥。

观花类灌木根据花期施花前长蕾肥，以磷为主；施花后生长肥，以氮为主。

喜酸性土壤植物应半月施一次微量元素肥料硫酸亚铁。

草地

草地嫩绿，四季常青。

无因缺肥而枯黄现象，无因施肥过量而徒长现象。

每年施有机肥2次以上，选用腐熟的蘑菇肥或泥炭土。

每月施追肥1次，用尿素均匀洒施，每平方米约15克左右，然后浇透水，使肥料充分溶解，渗人土壤。

花卉

保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草。

防病治虫

1、选用高效低毒、气味小的农药，减少环境污染。

2、农药配置比例适量、剂量适当，避免对植物产生药害。

3、无明显枯枝、虫害。

1、根据季节、气候及病虫害发生规律，对易发生某类病虫的植物，选对口农药，用适当剂量，配合理浓度，进行预防性消杀。

2、根据农药特点，选择合适的时间，增加消杀效果。

3、利用周末或下班时间喷药，不使用刺激性强或中等毒以上农药。

4、农药需交替使用，减少病虫的抗药性。

浇水

乔木

生长季（非雨季）每周2次，非生长季（非雨季）每半月1次。

定期向叶面喷水，冲洗树枝、树叶灰尘。

透水深度至土壤深度8cm以下，无缺水萎蔫迹象。树枝、树叶干净发亮。

灌木、绿篱

春冬季晴天每两天1次，时间以中午为宜；夏秋季晴天每天1次，时间以早晚为宜。

定期向叶面喷水，冲洗树叶灰尘。

3、透水深度至土壤深度8cm以下，无缺水萎蔫迹象。树枝、树叶干净发亮。

草地

夏秋季晴天每天1次，时间以早晚为宜；春冬季晴天每两、三天1次，时间以近午为宜。

2、无缺水萎蔫迹象，保持适量水份。

日常养护

中耕、除杂草

整块草坪无明显高15厘米的杂草；草地纯净率99%以上。

树木底下土面层不板结，土壤疏松，根系通气性能良好。

补栽、补种

无明显土壤裸露，缺株在5‰以下。

按花木栽种季节及时栽种

防风、排水

暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理好。

每天巡视1次

项目

摆放及养护程序

质量标准

外光养护

按要求协助对领导办公室、办公楼公共区域和会议室的花卉进行如数摆放。

每天清除残花黄叶1次。

每周修花边1次。

每月松土、除杂草1次

无残花、黄叶，无高出花面的竹签、杂草等。

花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观。

地载时花生长良好，无杂草、无秃斑，边界分明，边界草不蔓入时花境内。

防病

治虫

每月喷施广谱性杀菌除虫药一次。

突发病虫害进行针对性防治。

利用周末或下班时间喷药，不使用刺激性强或中等毒以上农药。

无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口。

施肥

地载时花每年入冬前施1次磷肥，生长季后追施全效有机肥或复合肥。

盆栽时花出圃前施1次磷肥。

无因缺肥而枯黄现象，无因施肥过量而徒长现象。

整个花坛待换花不超过1/3。

浇水

生长季（非雨季）每天1-2次，非生长季（非雨季）每周1-2次。

无缺水干旱现象，植株生长良好。

项目

时间

内        容

机房

每天

机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。

运行时观察电压、电流指示是否正常，录放设备是否正常、控制柜有无异味。

控制系统工作是否正常。

发现故障及故障隐患及时处理。

杨声器、

每周

检查室外线路、扬声器是否正常。

检查背景音乐的工作情况，播放效果、音质等。如有损坏则更换。

项目

时间

内        容

治安管理

每天

1、实行24小时保安巡逻制度。在工作时间内办公楼大厅设专人对外来人员进行询查、登记。上班时间车库有专职保安岗位值班，指挥车辆进出停放，并负责车辆的安全，杜绝外来人员从车库进入办公大楼。未经允许，外来车辆一律不得进入，保安人员对办公大楼进行不定时巡查。总监控室、消防监控室等监控场所无关人员不得入内。

2、刑事、治安、火灾、被盗事件发生率为0。

3、遇突发事件责任治安员2分钟内到达现场，第一时间采取正确措施。

4、消防设施完好率100%。

5、重点楼层设立保安固定岗。

交通管理

每天

1、车辆按规定路线及规定场地行驶停放。

2、车辆无违章无鸣笛，违章率在1‰以下。

3、车辆(含单车、摩托车)24小时保管，无被盗，人车进出有序，车辆发牌登记率100%。

4、车辆限速（25KM/H），道路有明显的安全标志和警示。

会务服务

每次

接到会务安排通知后立即检查会议室清洁卫生情况并调试灯光、音响、视频、空调等设备设施，发现问题及时报修，并跟踪督促完成。

按要求布置会场、整理桌凳；在会议召开前1小时准备茶水、并按要求备齐资料等其他物品并请会议主办单位确认。

在会议召开前半小时前严格按要求着装上岗，及时开启所需要的会议设备，确保会议的可持续性。

按会议举办方要求，做好会前其他服务和迎接服务。注重礼节仪表，服务到位。

会中注意观察，按时续茶水，不得擅自离开或站立于门旁。（会议单位要求不续水的除外）

会后清理会场，清洁茶具、烟灰缸、桌椅，关闭设备、照明及门窗，查看有无遗留物品，如发现须及时联系失主。

保管好钥匙，会议内容严禁外传，并做好保密工作。

甲方（盖章）

授权代表（签字）：

联系电话：

单位地址：

签订时间：

乙方（盖章）

授权代表（签字）：

联系电话：

单位地址：

开户银行：

账    号：

签订时间：

鉴证部门（签章）：